民法（Ｈ２９）

【問題文】

次の文章を読んで，後記の〔設問１〕及び〔設問２〕に答えなさい。
【事実】
１．Ａは，年来の友人であるＢから，Ｂ所有の甲建物の購入を持ち掛けられた。Ａは，甲建物を気
に入り，平成２３年７月１４日，Ｂとの間で，甲建物を１０００万円で購入する旨の契約を締
結し，同日，Ｂに対して代金全額を支払った。この際，法律の知識に乏しいＡは，甲建物を管
理するために必要であるというＢの言葉を信じ，Ａが甲建物の使用を開始するまでは甲建物の
登記名義を引き続きＢが保有することを承諾した。
２．Ｂは，自身が営む事業の資金繰りに窮していたため，Ａに甲建物を売却した当時から，甲建物
の登記名義を自分の下にとどめ，折を見て甲建物を他の者に売却して金銭を得ようと企ててい
た。もっとも，平成２３年９月に入り，親戚から「不動産を買ったのならば登記名義を移して
もらった方がよい。」という助言を受けたＡが，甲建物の登記を求めてきたため，Ｂは，法律に
疎いＡが自分を信じ切っていることを利用して，何らかの方法でＡを欺く必要があると考えた。
そこで，Ｂは，実際にはＡからの借金は一切存在しないにもかかわらず，ＡのＢに対する３０
０万円の架空の貸金債権（貸付日平成２３年９月２１日，弁済期平成２４年９月２１日）を担
保するためにＢがＡに甲建物を譲渡する旨の譲渡担保設定契約書と，譲渡担保を登記原因とす
る甲建物についての所有権移転登記の登記申請書を作成した上で，平成２３年９月２１日，Ａ
を呼び出し，これらの書面を提示した。Ａは，これらの書面の意味を理解できなかったが，こ
れで甲建物の登記名義の移転は万全であるというＢの言葉を鵜呑みにし，書面を持ち帰って検
討したりすることなく，その場でそれらの書面に署名・押印した。同日，Ｂは，これらの書面
を用いて，甲建物について譲渡担保を登記原因とする所有権移転登記（以下「本件登記」とい
う。）を行った。
３．平成２３年１２月１３日，Ｂは，不動産業者Ｃとの間で，甲建物をＣに５００万円で売却する
旨の契約を締結し，同日，Ｃから代金全額を受領するとともに，甲建物をＣに引き渡した。こ
の契約の締結に際して，Ｂは，【事実】２の譲渡担保設定契約書と甲建物の登記事項証明書をＣ
に提示した上で，甲建物にはＡのために譲渡担保が設定されているが，弁済期にＣがＡに対し
【事実】２の貸金債権を弁済することにより，Ａの譲渡担保権を消滅させることができる旨を
説明し，このことを考慮して甲建物の代金が低く設定された。Ｃは，Ａが実際には甲建物の譲
渡担保権者でないことを知らなかったが，知らなかったことについて過失があった。
４．平成２４年９月２１日，Ｃは，Ａ宅に出向き，自分がＢに代わって【事実】２の貸金債権を弁
済する旨を伝え，３００万円及びこれに対する平成２３年９月２１日から平成２４年９月２１
日までの利息に相当する金額を現金でＡに支払おうとしたが，Ａは，Ｂに金銭を貸した覚えは
ないとして，その受領を拒んだ。そのため，Ｃは，同日，債権者による受領拒否を理由として，
弁済供託を行った。
〔設問１〕
Ｃは，Ａに対し，甲建物の所有権に基づき，本件登記の抹消登記手続を請求することができ
るかどうかを検討しなさい。
【事実（続き）】
５．平成２５年３月１日，ＡとＣとの間で，甲建物の所有権がＣに帰属する旨の裁判上の和解が成
立した。それに従って，Ｃを甲建物の所有者とする登記が行われた。- 3 –
６．平成２５年４月１日，Ｃは甲建物をＤに賃貸した。その賃貸借契約では，契約期間は５年，賃
料は近隣の賃料相場２５万円よりも少し低い月額２０万円とし，通常の使用により必要となる
修繕については，その費用をＤが負担することが合意された。その後，Ｄは，甲建物を趣味の
油絵を描くアトリエとして使用していたが，本業の事業が忙しくなったことから甲建物をあま
り使用しなくなった。そこで，Ｄは，Ｃの承諾を得て，平成２６年８月１日，甲建物をＥに転
貸した。その転貸借契約では，契約期間は２年，賃料は従前のＤＥ間の取引関係を考慮して，
月額１５万円とすることが合意されたが，甲建物の修繕に関して明文の条項は定められなかっ
た。
７．その後，Ｅは甲建物を使用していたが，平成２７年２月１５日，甲建物に雨漏りが生じた。Ｅ
は，借主である自分が甲建物の修繕費用を負担する義務はないと考えたが，同月２０日，修理
業者Ｆに甲建物の修理を依頼し，その費用３０万円を支払った。
８．平成２７年３月１０日，Ｃは，Ｄとの間で甲建物の賃貸借契約を同年４月３０日限り解除する
旨合意した。そして，Ｃは，同年３月１５日，Ｅに対し，ＣＤ間の甲建物の賃貸借契約は合意
解除されるので，同年４月３０日までに甲建物を明け渡すか，もし明け渡さないのであれば，
同年５月以降の甲建物の使用について相場賃料である月額２５万円の賃料を支払うよう求めた
が，Ｅはこれを拒絶した。
９．平成２７年５月１８日，Ｅは，Ｃに対し，【事実】７の甲建物の修繕費用３０万円を支払うよ
う求めた。
〔設問２〕
ＣＤ間の賃貸借契約が合意解除された場合にそれ以後のＣＥ間の法律関係はどのようになる
かを踏まえて，【事実】８に記したＣのＥに対する請求及び【事実】９に記したＥのＣに対する
請求が認められるかどうかを検討しなさい。

【メモ】

●Ｂ：譲渡担保登記の２面性：①所有権者ではある、②所有権者かのような外観でもある。

【答案例】

第１　設問１
１．ＣのＡに対する請求は、Ｂとの売買契約により取得した所有権に基づくものと考えられる。他方、ＡもＢとの売買により所有権を取得しているが、登記上のの所有権取得原因は譲渡担保であり、実体と符合していない。
（１）●そこで、その有効性が問題となる。この点、権利の同一性を害さず、結果として真実の権利関係を公示しているのであれば、有効と解される。
（２）あ：有効であり、ＡはＣに所有権を対抗することができる。
２．もっとも、Ｃは、Ａの登記が譲渡担保に過ぎないことを信頼して、Ｂから甲建物を購入しているため、外観法理により保護できないか。
（１）この点、取引の安全の観点から、通謀がなくとも、虚偽の外観が存在し、それを信頼して取引に入った第三者が善意無過失であれば、権利を取得するものと解される（９４条２項・１１０条類推）。
（２）あ：Ｃには過失があり、保護されない。
３．譲渡担保は原則通り無効であるから、その消滅のための弁済提供ひいては供託（４９４条１号）も無効となる。●改正：弁済
以上より、ＣからＡに対する請求は認められない。
第２　設問
１．ＣＥ間の法律関係
（１）合意解除対抗不可。理由：承諾（６１２条１項）をしているため（６１３条３項本文）。●改正
（２）ＣＤＥ間の契約関係は？
ア．●転貸契約承継・直接契約
イ．あ
よって、ＣＥ間に直接賃貸借契約が存続する。
（３）ＣＥの各請求の是非
ア．ＣからＥに対する明渡請求は認められない。理由：転貸契約承継直接賃貸借契約
イ．ＣからＥに対する賃料請求（１５万円上限）は認められる。理由：転貸契約承継
但し、賃料増額請求可能（借地借家法３２条）。なぜなら、１５万円は、ＤＥ間の取引関係を考慮したものに過ぎない。
ウ．ＥからＣに対する必要費償還請求（３０万円）（６０８条１項）は認められない。理由：ＣＤ間の特約は無関係。ＣはＤに対し請求可能。
以上